Immobilier Compromis, achat immobilier, vente immobilière, maison, appartement, local, box, jardin, lotissement, division de propriété, maison sur plan, viager, bail d'habitation

La promesse de vente est l’étape incontournable avant l’acquisition de votre appartement ou de votre maison. Il fixe les engagements de chacune des parties. Votre notaire permet d’étudier toutes les difficultés en amont avant la signature de l’acte. Cela vous évitera de rencontrer ultérieurement des mauvaises suprises.
Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous souhaitez désormais formaliser votre accord avec votre vendeur. Avant de vous engager, consultez votre notaire. Vous éviterez ainsi tous les pièges.

Le conseil du notaire :

L’offre d’achat est un acte important qui vous engage, en cas d’acceptation par le vendeur, à signer un avant-contrat. Il est prudent de prévoir les conditions de l’offre tout en limitant la durée de l’offre par une date précise.
La promesse viendra fixer les principales modalités de l’opération.
Pour éviter les imprécisions et les difficultés après la signature de l’avant-contrat, demandez à votre notaire de rédiger pour vous la promesse afin de figer vos conditions.
Un certain nombre de clauses doivent être insérées à la promesse de vente, des diagnostics et documents obligatoires doivent être analysés. Le notaire procédera aux vérifications préalables et nécessaires afin de sécuriser l’opération.
Il existe plusieurs types d’avant-contrat (compromis, promesse de vente, promesse d’achat). Pour plus de précisions, interrogez votre notaire.

Quelles sont les étapes de la promesse de vente ?

  • Signature de l’offre de l’achat.
  • Choix du notaire et dépôt de dossier.
  • Analyse des pièces et demande de pièces complémentaires.
  • Signature de la promesse de vente.

Bon à savoir :

L’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation/réflexion de 10 jours à compter du lendemain de la notification.
Mais ce droit n’existe pas par exemple si vous achetez un parking, des locaux professionnels ou des locaux commerciaux.
Vous êtes vendeur et votre notaire vous réclame un certain nombre de documents, sachez que ces éléments sont indispensables à l’analyse de votre dossier. En votre qualité de vendeur, vous êtes tenu de délivrer toutes les informations pertinentes qui permettront à votre acquéreur de s’engager en toute connaissance de cause.
Ces informations sont nécessaires également pour le notaire puisqu’elles lui permettent de procéder aux vérifications nécessaires telles que l’état civil, la description actuelle du bien, le prix et modalités de paiement, les travaux ultérieurs, les diagnostics obligatoires, etc.

Quelles sont les étapes de la vente ?

  • Signature de la promesse de vente (Jour J)
  • Purge du droit de rétractation (Jour J)
  • Demande de pièces (J + 11j)
  • Réception des pièces dont l’offre de prêt (J + 60j)
  • Signature de l’acte (J + 90j)
  • Remise des clefs et du prix de vente (J + 90j)
A noter que ces délais sont indicatifs.
Vous souhaitez acheter un appartement sur plan. Votre vendeur s’engage à construire le bien dans un délai déterminé et devra respecter les plans et les notices descriptives que vous avez signés lors de la signature du contrat préliminaire. En contrepartie, vous, vous lui payez une partie du prix de vente le jour de la signature chez le notaire, et le solde de ce prix, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Cette acquisition sur plan fait l’objet d’une réglementation juridique très spécifique.
Pour cela, se faire assister de votre notaire lors de cette opération est une précaution indispensable. Il veillera à analyser le contenu du contrat préliminaire, le montant du dépôt de garantie versé, la purge du droit de rétractation, et particulièrement le respect de la souscription des assurances obligatoires et de la conformité de la garantie d’achèvement des constructions afin de pouvoir s’assurer que même en cas d’éventuelle défaillance du promoteur la construction sera achevée.

Quelles sont les étapes de la VEFA ?

  • Signature du contrat de réservation
  • Versement du dépôt de garantie
  • Purge du droit de rétractation
  • Notification du projet de VEFA
  • Signature définitive
  • Procès-verbal de réception de l’immeuble (réserves)
  • Livraison du bien et remise des clefs

Quelles sont informations obligatoires dans le contrat préliminaire de réservation ?

  • Consistance des biens
  • Notice descriptive
  • Prix de vente
  • Date de signature définitive
  • Date d’achèvement des travaux de construction
  • Rappel des conditions légales

Quel est le montant du dépôt de garantie à verser au moment de la signature du contrat de réservation ?

Le montant du dépôt de garantie à verser dépendra de la durée entre la signature du contrat de réservation et la signature du contrat définitif.
Délai entre signature contrat de réservation et signature du contrat définitif de vente Taux du dépôt de garantie
Moins d’un an 5%
Entre 1 an et 2 ans 2%
Supérieur à 2 ans 0%
Le dépôt de garantie doit être versé sur un compte spécial ouvert à votre nom auprès de votre notaire ou de votre établissement financier.
Dans quels cas ce montant devra vous être impérativement restitué ?
  • Si vous exercez votre faculté de rétractation dans le délai de 10 jours.
  • Si le prix de vente excède de plus de 5% du prix prévu initialement dans le contrat de réservation.
  • Si vous n’avez pas obtenu votre prêt bancaire.
  • Si la vente n’a pas été régularisée dans les délais prévus en raison du vendeur.
  • Si le projet de vente présente des différences importantes par rapport au contrat de réservation.
Consultez votre notaire pour vous accompagner dans ce projet par son analyse rigoureuse.
Vous êtes propriétaire d’un bien et vous décidez de mettre en location votre bien immobilier. Il est très prudent de recourir à votre notaire pour sécuriser le contrat. Ce dernier intervient en sa qualité de rédacteur et de conseiller des parties. Impartial, le notaire tient compte des intérêts des deux parties (propriétaires et locataires). Ils les informent de leurs droits et obligations. Il procède à toutes les vérifications nécessaires pour sécuriser l’opération.

Le saviez-vous ?

Depuis la loi ALUR, il est nécessaire d’interroger la commune pour savoir si elle a institué ou non une obligation de déclaration préalable ou d’autorisation préalable avant la mise en location.

Quels sont les avantages de l’acte notarié ?

Le recours à un acte notarié est un gage de :
  • non-contestation : le bail notarié a une force probante c’est-à-dire que l’acte est incontestable puisque le contenu de l’acte correspond à la volonté des parties.
  • sécurité : le bail notarié a une date certaine le rendant opposable aux tiers et aux parties (point de départ des congés, du renouvellement, la révision du loyer etc.)
  • rapidité : le bail notarié est un titre exécutoire c’est-à-dire que si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire peut solliciter l’huissier de justice afin de procéder à une saisie sur salaire sans passer devant le juge.
  • sérénité : le notaire est tenu de conserver pendant 75 ans les actes qu’il reçoit. Le bailleur ou le locataire peuvent obtenir une copie sur simple demande
Le bail conclu sans l’intervention du notaire (bail « sous seing privé »), est opposable aux tiers qu’à compter de l’enregistrement à la recette des impôts.

Le saviez-vous ?

Les baux à usage d’habitation, à usage de résidence principale, conclus depuis le 1er août 2015, doivent désormais respecter un modèle de contrat type instauré par la loi ALUR.
Il n’a pas de force probante et surtout pas de force exécutoire et donc le recours au juge est nécessaire en cas d’impayés de loyers. En outre, si le bail n’est pas rédigé par un professionnel du droit en général, il risque de contenir des imprécisions ou des oublis ou d’imposer des obligations illégales à l’une des parties.

Bon à savoir :

Il existe des zones « tendues » où le loyer ne peut être fixé librement. Le loyer peut alors être fixé par arrêt préfectoral ou ne peut dépasser le montant du « loyer de référence majoré » fixé par l’arrêté.

Quel est le coût du bail notarié ?

La rémunération du notaire est égale à la moitié du loyer. L’office notarial perçoit 500 euros si le montant du loyer est de 1.000 euros par mois.
L’office notarial est à votre disposition pour vous conseiller et rédiger votre bail.

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Le passage chez le notaire vous semble obligatoire, mais vous ne savez jamais en avance le coût des actes et des prestations notariales. Désormais, le tarif est obligatoirement affiché.

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